아파트 용적률 500%, 장난하나? 홍콩 구룡아파트처럼 닭장 아파트가 된다!
- 부동산
- 2023. 2. 8.
윤석열 대통령의 주요 공약이었던 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특례법의 윤곽이 드러났다. 안전진단 면제와 용적률 완화, 이주대책 지원 등 파격적인 수준의 혜택을 제시해 정비사업 추진 동력을 마련해 줬다는 평가가 나온다.
초미의 관심사는 용적률이다. 그런데 아파트 용적률이 500%까지 될 수 있다고 하여 많은 논란이 예상되고 있다.
용적률을 최대 500%까지 올릴 수 있게 되면서 사업성이 개선될 것이라는 분석이 제기된다. 재건축·재개발 사업지에 지분이 있는 집주인들의 기대감도 커지는 분위기다. 하지만 주택업계에서는 고밀도 개발의 단점인 ‘닭장 아파트’가 양산될 것이라는 우려가 확산하고 있다.
2023년 2월 8일 부동산업계에 따르면 전날 국토교통부는 전국의 노후계획도시의 용적률을 올려 주기로 했다. 일반주거지역(2종)을 일반주거지역(3종)이나 준주거지역 수준으로 종상향하면 용적률이 최대 300%로 높아진다. 도심이나 역세권에는 최대 500%가 적용된다.
1기 신도시 아파트들이 재건축 연한 30년을 넘기고도 재건축 사업을 제대로 추진하지 못한 이유는 용적률이었다. 신도시별 평균 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%로 높은 편이다.
하지만 이번 용적률 완화 조치로 일반분양 물량이 늘어나면서 조합원들이 분담하는 사업비를 줄일 수 있게 됐다. 다시 말해 수익성이 보장된 셈이다.
하지만 용적률이 높을수록 아파트 동끼리의 간격이 짧아지고 고층으로 건설돼 생활의 질이 떨어질 것이라는 지적이 나온다. 온라인 커뮤니티에서는 닭장 아파트가 늘어날 것이라는 관측이 난무하고 있다. 무분별한 고밀도 개발로 악명이 높았던 홍콩의 슬럼가인 구룡성채가 등장하거나 아파트의 병풍화가 보편화할 것이라는 전망까지 나왔다.
실제로 용적률이 높은 단지를 중심으로 일조권 및 통풍성 침해와 사생활 보호의 어려움을 호소하는 목소리가 나오고 있다. 인구 밀집으로 소음이 발생하고 교통량이 증가해 불편하다는 입주민도 적지 않다.
네이버 부동산 기준 용적률 100% 미만인 단지로 경기도 과천시 중앙동 ‘과천주공10단지아파트’가 있다. 지난 1984년 준공된 총 632가구 규모의 구축 단지다. 용적률이 낮아 전원주택처럼 보인다. 서울지역 아파트 대부분이 속해 있는 구간인 용적률 250% 미만까지도 여유가 있다.
반면 용적률이 300%를 넘어가고 400%에 가까워지면 압박감이 느껴지기 시작한다. 지난 2017년 준공된 용인시 수지구 풍덕천동 ‘e편한세상수지’는 용적률 443%로 동과 동 사이 거리가 비좁아 갑갑하다.
지난 2022년 입주를 시작한 경기도 수원시 장안구 정자동 ‘화서역 파크푸르지오’는 용적률 499%가 적용됐다. 부족한 일조량 문제를 두고 논란을 빚은 단지이기도 하다. 일부 동은 바로 앞 동의 그림자가 드리워져 낮에도 어둑어둑하다. 아침저녁으로 도로에 자동차들이 가득해 교통난을 겪고 있다.
용적률 500% 이상 단지로는 서울시 송파구 문정동 ‘송파파크하비오푸르지오’가 있다. 지난 2018년 완공된 3636세대 대단지다. 이 단지는 용적률이 599%에 달한다. 우리나라를 대표하는 닭장 아파트로 온라인상에서 이름을 날렸다. 어느 방향에서 봐도 창문이 빼곡하게 붙어 있어 지역사회에 충격을 줬다.
이에 국토부는 고밀도 개발은 일부 지역에 한정하고, 지방자치단체가 도시계획을 뛰어넘는 수준의 개발을 허용하지 않겠다고 못 박았다. 전문가들도 용적률을 한계까지 높이기가 쉽지 않을 것이라고 내다봤다.
💋요건머니 요약
- 용적율 500%라구요? 기업들이야 좋겠죠. 한번에 많은 세대를 건설해서 수익 창출할 수 있으니. 하지만 그 아파트단지의 30년~40년 뒤는 생각안하죠? 시간이 갈수록 노령화 될수 밖에 없고 이미 용적율이 너무 높은 단지를 재개발할 수 있을까요? 인구는 점점 감소하고 있는데? 결국 장기적으로 이런 아파트는 슬럼화 될수밖에 없고 재개발이든 재건축이든 하기 힘든 장소가 될 겁니다.
- 국가의 장기적인 주택정책을 생각한다면 용적율은 250%도 과하다고 생각되네요.
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